מי שרכש דירה בשנת 2021 בקייב, רשם תשואה יפה וכך צפוי גם למי שירכוש דירה בשנת 2022. ניתוח הנתונים מראים כי קייב לא מושפעת מהמגמות העולמיות ואפילו בימי הסגרים של הקורונה, המחיר למ"ר בעיר המשיכו לעלות, בשל הביקוש הגבוה.
גם כאשר מסתכלים לטווח ארוך יותר – של 15 השנים האחרונות, ניתן לראות שמחירי הנדל"ן בבירת אוקראינה עלו ב-430% – כלומר ממוצע שנתי של 28.7%! מה שהופך אותה ליעד אטרקטיבי עבור משקיעים מחו"ל, כאשר בשנים האחרונות גילו אותה גם משקיעים ישראלים, שרכשו בעיר מאות נכסים.
הסקירה הכלכלית האחרונה של הבנק הלאומי של אוקראינה שפורסמה לאחרונה, מנתחת את השוק המקומי ונותנת סיבות נוספות לכך שקייב היא יעד השקעה אטרקטיבי:
הגורם העיקרי להתאוששות הכלכלית הוא צמיחת הביקוש המקומי והגידול בהוצאות האזרחים – ההוצאות הכלליות לצריכה סדירה עלו ב-17.4% בהשוואה לתקופה המקבילה של 2020. צמיחת התמ"ג של אוקראינה ברבעון השני של 2021 עמדה על 5.7%. זאת בשל הביקוש המקומי היציב ועלייה בפעילות ההשקעות. סיבה נוספת לצמיחה הגבוהה, היתה כמובן הפעילות הנמוכה של הרבעון המקביל של 2020, בשל הגבלות הסגר המחמירות שהיו אז בתוקף.
בבנק מציינים כי ישנה סביבה חיצונית חיובית של התאוששות כלכלית עולמית הודות לחיסון נרחב, תמריצים מסיביים ואופטימיות גוברת, שגם אוקראינה חולקת ולכן רואים בבנק התחדשות מהירה של ענפי הקמעונאות, תחבורה, חקלאות וכמה תעשיות אחרות. סך הכל תחזית ה-NBU (הבנק הלאומי של אוקראינה) לביצועים הכלכליים עד סוף השנה, מתבטאת בצמיחת תמ"ג שנתי של 4.1%.
גורמים אלו דוחפים את מחירי הדירות והבתים למכירה באוקראינה עוד למעלה, שם הם מצפים להמשיך במגמת עלייה חזקה בשנת 2022. כך, גם לאחר מיסוי, ברוב מגזרי הנדל"ן של קייב, התשואה השנתית עדיין גדולה מ-15%.
ליהנות מהפריחה – באמצעות רכישת דירה בקייב
רכישת דירה ישירות היא האפשרות הטובה ביותר בקייב ובערים אחרות עם יותר ממיליון אזרחים כיום. בניגוד לערים אירופאיות אחרות, כמעט ואין יחידות צמודות קרקע בקייב. מי שמחפש בכל זאת, יוכל למצוא נכסים כאלה מחוץ לקייב – בערים סמוכות ובפרברים הסמוכים, בהיקפים שהולכים וגדלים.
בעיר עצמה, כמעט כל הנכסים המוצעים הם דירות בבניינים רבי קומות. המחירים עדיין אטרקטיביים: לפני 4 שנים, ניתן היה לרכוש דירה סבירה בת 2 חדרי שינה, תמורת 40,000 דולר. בסוף 2021 המחיר כבר היה כפול.
כך, כאשר רוכשים דירה בקייב מרוויחים לאורך זמן תשואה יפה על שווי הנכס עצמו, זאת בנוסף לדמי שכירות שיכולים לעמוד על כ-13 דולר למ"ר לדירות עם חדר שינה אחד, כ-15 דולר למ"ר לדירות עם 2 חדרי שינה וכ-26 דולר למ"ר לדירות של 3 חדרי שינה.
בדוגמה של 2 חדרי שינה, מדובר על כ-975 דולר לדירת 65 מ"ר לפני מס, מה שנותן החזר שנתי של קרוב ל-15%, לפני מסים וכמובן שלפני שלקחנו בחשבון גם התשואה על עליית שווי הנכס.
למי שחושש לרכוש דירה באופן עצמאית, למרות שניתן כיום לקבל ייעוץ וליווי לאורך כל הדרך, ישנה אפשרות לרכישת אחוזים בפרויקטים קיימים – בסגנון קרנות נדל"ן מנוהלות. אלו מחזיקות או רוכשות עבור השותפים מלונות, מלונות דירות או דירות מרוהטות בקייב ומציעות תזרים הכנסות קבוע. השתתפות בעסקאות כאלה אפשרית בקניית דירה אחת לפחות. לאחר מכן הנכס מנוהל על ידי מנהלים מקצועיים, שדואגים לכל התהליך: ניהול דיירים, תשלום על תיקונים, שדרוגים וחשבונות חשמל, פרסום, תשלום מיסים וטיפול בשאר מטלות.
עם זאת, בשיטה זו, התשואה תהיה נמוכה משמעותית מאשר ברכישה עצמאית ויכולה לעמוד סביב 3%-5% לשנה, לפני מסים.